Published On: Gio, Nov 19th, 2015

Mercato dei mutui: come il loan to value influenza la ripresa

La ripresa del mercato dei mutui è sotto gli occhi di tutti: se si analizzano i dati relativi alle domande di mutuo degli ultimi tempi emerge che gli italiani hanno ricominciato, più o meno in maniera decisa, a ricercare diverse offerte di mutuo anche per il fatto che i tassi di interesse sono i più bassi di sempre, le possibilità di surroghe si sono ampliate e le banche sono maggiormente propense ad elargire finanziamenti per i nuovi mutuatari.
Nonostante sia tangibile questo inizio di ripresa, non si può del tutto sorridere di questa situazione: il territorio italiano è costellato di immobili invenduti e la discrepanza tra domanda e offerta è ben lontana da un valore di equilibrio.

Mercato dei mutui: cos’è il loan to value?

Uno dei fattori che influenza maggiormente i mutui, oltre ovviamente allo spread, è il loan to value, il rapporto tra il mutuo e il valore dell’immobile a garanzia.
Ipotizziamo che l’immobile presentato come garanzia alla banca sia lo stesso che viene acquistato tramite mutuo: il loan to value è il rapporto tra il valore del mutuo e il valore dell’immobile acquistato, in seguito alla perizia della banca.

In passato i mutui elargiti dalle finanziarie comprendevano un unico spread, non collegato al loan to value: oggi, invece, il loan to value è fondamentale per calcolare l’effettivo costo di un mutuo.
Rendiamo il tutto più chiaro con un esempio pratico che non necessita di conoscenze economiche particolari:se si richiede un mutuo di 300mila euro per acquistare un edificio che ne vale 600mila, è scontato che si è preventivato di pagare l’altra metà dell’edificio in contanti; in questo caso il loan to value è del 50%.

Loan to value: come influenza i mutui?

Per i clienti che l’istituto di credito considera facoltosi, come, ad esempio, quelli che possono gestire un loan to value del 50%, vengono messe a disposizione agevolazioni fiscali particolari, come gli sconti sullo spread: tutto questo per evitare che questi clienti cambino istituto di credito e penalizzino quello corrente. Bisogna precisare che in passato queste agevolazioni erano indipendenti dal “valore economico” dei clienti e servivano solo a fidelizzare gli utenti indipendentemente dal reddito o dal loan to value.

Nell’attuale mercato dei mutui il loan to value è diventato fondamentale: coloro che sono intenzionati ad accendere un mutuo devono comprendere che questo rappresenta la percentuale di mutuo erogabile in base all’esito della perizia che è ritenuta valida solo se eseguita da un tecnico della banca.

Mercato dei mutui in ripresa: quanto influenza la perizia della banca?

Il perito della banca valuterà l’immobile tenendo conto di determinati criteri:

  • lo stato dell’immobile in rapporto alle tabelle fornite dall’Agenzia delle Entrate;
  • la media dei prezzi di mercato nella zona in cui è collocato l’edificio.

La valutazione effettuata dal perito della banca è l’unica che ha valore per l’istituto di credito: nonostante possa scostarsi dal valore di vendita effettiva, questa stabilisce l’ammontare del mutuo.
In che modo la perizia influenza il mutuo? Se si ha già firmato il compromesso di acquisto dell’immobile in base al prezzo di vendita e la perizia della banca rivaluta l’edificio in maniera peggiore, il loan to value si alza e si può incorrere in una delle seguenti situazioni:

  • aumento dello spread e conseguente aumento del costo del mutuo;
  • rischio di mancata erogazione del mutuo perché, con un loan to value superiore all’80%, la legge obbliga a stipulare un’assicurazione per coprire la somma eccedente. Premettiamo che non tutte le banche concedono mutui con loan to value così alto.

Per poter ovviare a questo tipo di problema è consigliabile consultare le tabelle presenti sul sito dell’Agenzia delle Entrate, che permettono di simulare la valutazione dell’edificio fatta dal perito della banca.
Un’ulteriore pratica utile è quella di inserire nel compromesso per l’acquisto di un immobile la clausola “acquisto salvo buon fine del mutuo”, ottenendo la possibilità di accedere alla restituzione della caparra, qualora il mutuo non venisse accettato.

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